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節税としての物件投資

米国中古住宅投資プログラム

概要

米国内の中古の木造住宅を購入し日系企業駐在員向けの賃貸住宅として運用します。築22年以上の木造住宅に日本から直接投資した場合、日本の税法では耐用年数を過ぎた中古資産と見なし4年で償却します。建物/土地比率が80:20の米国不動産では償却額が大きく会計上大きな損失が発生します。この損失を日本の所得と損益通算する事で大きな節税が可能となります。

日本での償却が終了すると節税メリットはなくなりますが、一定の期間が経過した後は住宅を売却することも、そのままドル資産として運用を続けることも可能です。住宅を売却する際は償却分だけ取得費が小さくなるため、譲渡税の課税対象となりますが、5年以上保有した場合は住民税を含めて税率が20%まで下がります。日本の高額所得者は所得税と住民税を合わせて50%を納めている方が多く、この住宅投資は税金の支払い時期を遅らせるだけでなく、税率をも大きく下げることができます。

投資リスクを最小限に

この投資には不動産価格リスク、運用リスク、外国為替リスクが伴います。

1. 不動産価格リスク: 安定した中古住宅市場。米国内の優良住宅地は土地の使用規制が厳しく、新規の住宅開発は殆どありません。したがって供給量が一定であるため不況時でも価格が下がりにくく、安定したマーケットであると言えます。また、中古住宅市場が確立しており、売買される住宅のうち中古の割合は日本で13%なのに対し、アメリカでは約77%を占めています。日本では中古住宅の建物の価値が大きく目減りしますが、アメリカではメンテナンスを正しく行えば、建物の価値が下がることはありません。

治安と教育環境を重視する日本企業駐在員が居住する地域はその中でも最良住宅地ですから、地域の悪化による不動産価格の下落のリスクは更に限られていると言えます。優良な物件を持っていれば仮に不動産不況に突入しても値下がりを最小限に押さえることが出来るのです。リダックはプロの眼を通して優良物件の基準に叶った住宅を投資家にご紹介します。

2. 運用リスク: 優良テナント。物件自体が良くてもテナントがきちっと家賃を払ってくれなければ意味がありません。 テナントは日本企業や政府系機関の駐在員で、その会社の信用を背後に抱えた最も優良なテナントであると言えます。物件もテナント付きで取引されることが多く、安定した家賃収入を確保できます。尚、日系企業との密接なネットワークを利用して、リダックがテナントの紹介も御手伝いします。

3. 外国為替リスク: リスクは頭金のみ。リダックは住宅ローンの手配もお手伝いします。ドルの家賃収入がローンやその他の費用の支払いに充てられますから、通常日本からの送金は発生しません。したがって、円高になったときに発生する外国為替リスクは頭金の投資金額に限定されます。

リダックのサービス

物件及びテナントの紹介に加えて、日本からの不動産投資をより簡便、確実にするために、リダックはいろいろなサポートをします。

1. 物件管理 住宅は一般に築40-60年の中古物件となるため、定期的なメンテナンスが必要となります。リダックはニューヨーク郊外の木造住宅も含め800件以上の管理実績を持ち、専任の管理スタッフを配置しています。

2. 会計管理 投資家の資金はCitibank NYにおけるリダックの顧客管理口座(Operation Account)で分別管理されます。リダックは、家賃及び経費などの資金の出入りをわかりやすく明細にまとめて月次報告書を作成します。アメリカ及び日本での確定申告時に便利です。

3. ローン リダックは住宅ローンの手配もお手伝いいたします。ソーシャル・セキュリティー・ナンバーを持たない非居住者は、同時多発テロ以降ローンや住宅保険加入が非常に難しくなっていますが、審査基準を満たす物件購入候補者には、リダック独自の投資家向けローンを付ける事で取引を確実、迅速なものにします。

4. 物件の売却 投資を終了する場合もリダックが売却の手配を致します。米国の中古物件の売買市場は大きく、売買のシステムが整っていますので速やかに売却が可能です。状況によってはテナント付きで他の投資家へ売却も可能です。

アメリカ住宅不動産マーケットの特徴

1. 日米における耐用年数の違い。日本では木造住宅の法定耐用年数は22年で、耐用年数を経過したものは建物の価値がゼロと見られることが一般的です。一方、例えばニューヨーク郊外では1950-70年に建設された住宅が多く、50年以上経過した住宅でも古い部類には入らず、適切なメンテナンスをすることでその価値を維持できます。耐用年数を過ぎた木造中古住宅は日本では4年で償却が可能となります。 一方、アメリカでは築年数に関わらず一律27.5年で定額償却をします。

2. 日米における建物比率の違い。アメリカの不動産は土地に比べて建物の割合が大きく(80%)、土地がほとんどの価値を占める日本に比べて償却額を大きくとる事が出来ます。

3. 賃貸住宅の供給の減少。アメリカでは、自宅として住宅を所有すると住宅ローンの金利と固定資産税が所得税の控除対象となります。故に大部分の戸建は自宅として保有され、賃貸住宅の供給は非常に少ないのが現状です。更に1987年の税制改正以前には、アメリカでも日本同様に住宅投資からの会計上の損失と通常の収入が損益通算できました。ところが改正後この損益通算が不可能になりアメリカ人にとって住宅投資としての魅力が減少しました。

また1997年の税制改正の結果、過去5年間に自宅として2年間使用した住宅については、キャピタルゲインが夫婦合算で50万ドルまで非課税となったため、家主が賃貸に回していた住宅を自宅として回収し、自分で住みはじめるという現象が見られます。

このような状況の中で賃貸住宅の供給は継続的に減少し、家賃を引き上げる要因になっており、この傾向は当分続くことが予想されます。

不動産投資にかかわる税務

日本から非居住者としてアメリカ不動産に直接投資し賃貸収入を得る場合、又は日本に帰国後もアメリカの持ち家を売らずに賃貸物件として所有を続ける場合は以下の税務が関係します。

税務申告

アメリカでの申告:申告方法としては2種類あります。

1)源泉徴収方式: 家賃収入の30%を連邦政府に源泉税として納税します。 この場合、税務申告は不要になります。具体的にはテナントあるいは不動産管理会社が毎月の家賃から税金を徴収して銀行振替でIRS(Internal Revenue Service)へ納付していき、1年間のまとめを報告書(Form1042)に記入しIRSへ提出します。(一般的にこの方法は収入が少なくなりますので採用する方はおりません。)

2)ネットレント課税方式: 住宅投資を米国事業として税務申告します。源泉税は免除され、投資家は会計士を雇い米国非居住者申告書を毎年提出することになります。家賃総収入から固定資産税、ローンの支払利子、修繕費、管理費、維持費、保険料、減価償却費等の必要経費を差し引いた純利益に課税されます。基本的に納税額は源泉徴収方式に比べはるかに少なくなります。純利益がマイナスの場合は納税の必要はありませんが、その際も申告は必要となります。リダックでは、この方式で米国税務申告を手配し、日本の確定申告までに申告必要書類を日本語訳添付して用意するサービスも行っています。

日本での申告:

日本での確定申告書にアメリカの不動産事業からの損益を計上します。アメリカでの損益計算書を日本の税制をベースに計算し直し計上します。主な違いは減価償却でアメリカは27.5年の均等償却ですが、日本の償却年数は築年数と構造をベースに算出しますので、物件毎に償却年数が異なります。

また、利息は経費扱いされますが、土地対応部分は経費となりません。

アメリカで税支払いがある場合は外国税額控除として日本の税金から相殺ができます。

中古資産に係わる税務

日本における中古資産耐用年数の計算 (簡便法)

法定耐用年数の全てが経過している中古資産の償却年数の計算式は以下となります。

法定耐用年数 x 0.2 6 

木造住宅の耐用年数(1998年4月改正後)は22年ですので、22年 x 0.2 = 4.4年

1年未満を切り捨て、償却期間は4年となります。

1998年4月1日以降に取得した不動産は定額法が適用され、各年の償却額は以下となります。

(物件価格+購入経費) x 建物比率 80% ÷ 4年

4年間で全体の80%を償却します。例えば、物件価格と購入経費を合わせ$800,000で、建物比率が80%の場合、各年の償却額は以下となります。

1~4年目 $800,000 x 80% ÷ 4 = $160,000

売却時の課税:

アメリカでの課税:非居住者が不動産を売却すると、購入者側に売却価格の10%の源泉徴収税をIRSに納付する義務が生じます。(住宅価格が$30万以下で、且つ居住目的の売買は例外)。売却損が出る時は源泉徴収額の減額を申し込むことが出来ますが、手続きは煩雑で専門家費用も掛かります。源泉徴収税を納めた場合は、翌年の税務申告で本来払うべき税額を申告し、払い過ぎの分は還付されます。

日本での課税:アメリカの不動産の譲渡益は、確定申告する義務があります。不動産の所有期間が5年以下の短期譲渡の場合は住民税と合わせて39%の課税となります。5年超の長期譲渡の場合は住民税を合わせて20%の課税となります。アメリカで課税された税金については外国税額控除を受けることで、日本での二重課税を避けることが出来ます。

保有期間 税率

譲渡益税 5年以上 15%

5年未満 30%

住民税 5年以上 5%

5年未満 9%

注意:保有期間5年間の定義は売却年の1月1日が購入日から満5年を経過している必要があります。例えば、2010年2月1日に購入した物件を5年後の2015年2月1日に売却しても2015年1月1日で保有期間が認定される為、5年以内の売却と解釈されます。

(*)税制に関する最終的判断については、それぞれ専門の会計士とご相談下さい。

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